Anlass des Bebauungsplanes/ Erforderlichkeit/ gewähltes Verfahren

In der Begründung zum Bebauungsplan (Kap. 1.1) wird genannt, dass es einen Bedarf der Stadt Altenburg und ihrer Bevölkerung für einen “Markt der Generationen” mit Vollsortiment als Nahversorger gebe. Einerseits ist die Bezeichnung völlig irreführend, denn der geplante Vollsortimenter mit 1.600m² Verkaufsfläche ist nun mal kein Nahversorger (i.d.R. max. 800m² Verkaufsfläche). Andererseits ist der angebliche Bedarf durch nichts untersetzt.

Bereits in dem Einzelhandelskonzept der GMA aus Jahr 2002 als auch im aktuellen von BBE erstellten Einzelhandelskonzept (August 2010) wird ein Bedarf an Lebensmittelmärkten innerhalb der Stadt Altenburg nicht gesehen. Zwar handelt es sich um einen innerstädtischen Standort, ein hinsichtlich des Einzelhandels integrierter Standort ist es aber keinesfalls. Er liegt etwa mittig zwischen dem zentralen Versorgungsbereich Altstadt und dem Stadtteilzentrum Bahnhofscenter. In der Altstadt besteht gegenwärtig hinsichtlich Lebensmittel noch eine gewisse Unterversorgung, was mit dem Konsum im Areal am Markt aber abgestellt wird. Das Bahnhofscenter wurde nach längerem Leerstand durch den privaten Eigentümer wieder zu einem attraktiven Einzelhandelsobjekt entwickelt.

Mit der Eröffnung einer weiteren großen Handelseinrichtung für Lebensmittel wird enormer Druck auf die vorhandenen und, im Falle Konsum im Areal am Markt, auch auf geplante Märkte ausgeübt. Da solch ein neuer Markt keine zusätzlichen Kundenströme von außerhalb Altenburgs in die Stadt holen wird, kommt es lediglich zu einer Umverteilung der vorhandenen Kaufkraft, die gemäß aktueller Bevölkerungsprognosen weiter abnehmen wird. Es steht zu befürchten, dass zuerst der Konsum in der Friedrich-Ebert-Straße schließen muss, was zu einer Verschlechterung der Nahversorgung im Bereich Lindenau-/Nord-/Ossietzky-Straße führen wird. Ob sich der Konsum im Areal am Markt, falls er wegen der aktuellen Einzelhandelsentwicklung in Altenburg überhaupt öffnet, dauerhaft am Standort halten kann, scheint fraglich. Die Konkurrenz des neuen Marktes mit wesentlich mehr Verkaufsfläche, einem viel breiterem Produktangebot und jede Menge ebenerdige Parkplätze ist erheblich. Ein Leerstand im Areal am Markt wäre nicht nur für die Innenstadtbelebung ein herber Rückschlag, auch für die SWG wäre es wirtschaftlich eine Katastrophe.

Da es offenkundig bereits feststeht, dass EDEKA an diesem Standort investieren will, ist es unverständlich, dass seitens der Stadt Altenburg nicht ein vorhabenbezogener Bebauungsplan nach § 12 BauGB aufgestellt wird. Bei dieser Variante muss der Vorhabenträger sein Vorhaben bereits vor Einleitung des Verfahrens darlegen, sodass sowohl die architektonische Ausformung des Gebäudes als auch die Gestaltung der Freiflächen im wesentlichen bekannt sind. 

Ein “normaler” Bebauungsplan hingegen stellt eine reine Angebotsplanung dar. Die späteren Vorhaben sind zum Zeitpunkt der Planaufstellung i.d.R. noch nicht bekannt und müssen genehmigt werden, wenn sie den Festsetzungen des Bebauungsplanes entsprechen.

Da hier aber das Vorhaben bekannt ist, wäre der frühzeitige Einfluss auf die architektonische und freiraumgestalterische Qualität des Vorhabens im Rahmen des B-Planverfahrens rechtlich möglich. Nach Ansicht des Stadtforums ist es völlig unverständlich, warum hier die Stadt Altenburg ihre Steuerungsmöglichkeiten für eine baukulturell angemessene Lösung aus der Hand gibt. Die Bevölkerung und sicherlich auch manches Stadtratsmitglied wird über die Banalität des EDEKA-Marktes erschrocken sein. Entsprechende Beispiele sind an verschiedenen Durchfahrtsstraße in mehreren Städten der näheren Umgebung zu sehen. Eine Bereicherung des Ortsbildes ist in keinem der Fälle gegeben.

Es wird daher dringend empfohlen, das Verfahren in einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu ändern und somit den Investor zur Offenlage seiner Bauvorstellungen zu veranlassen. Für diesen wichtigen innerstädtischen Standort sollte das Vorhaben zusätzlich zur gesetzlich vorgeschriebenen Offenlage des B-Plans im Rahmen einer Informationsveranstaltung vorgestellt und mit der interessierten Bürgerschaft diskutiert werden, denn die Öffentlichkeit darf durchaus wissen, welche Bebauung später zu erwarten ist.

Städtebauliches Konzept

Zusätzlich zu der fragwürdigen Notwendigkeit eines weiteren Lebensmittelmarktes mit 1.600m² Verkaufsfläche sind weitere Inhalte des Bebauungsplan kritisch zu betrachten. Außerdem werden notwendige, die umliegenden Wohnbereiche stabilisierende Maßnahmen vermisst. So würde sich die große Fläche anbieten, das Stellplatzdefizit abzubauen und im Geltungsbereich Anwohnerstellplätze zu schaffen. Durch die Festsetzung mehrgeschossiger Parkierungseinrichtungen oder die Unterbringung von Stellplätzen als Parkgeschoss im Gebäude des Einkaufsmarkes, wie im Bahnhofcenter oder in den beiden Altenburger Kauflandmärkten, würde die Ausnutzung der vorhandenen Fläche deutlich gesteigert. Hingegen wird ein ebenerdiger Kundenparkplatz gebaut, wie er üblicherweise nur am Stadtrand errichtet wird. Die innerstädtischen Flächen sind dafür zu wertvoll.

Die Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche südwestlich des geplanten Kreisverkehrs bringt wegen der Kleinteiligkeit und der Lage an Verkehrsflächen keinerlei Aufwertung des Gebiets, sondern nur erhöhten Unterhaltungsaufwand für die Stadtverwaltung. Wichtig ist zweifellos der Abriss der Ruinen. Es ist sowohl eine Wiederbebauung als auch eine temporäre Begrünung durch einen privaten Eigentümer denkbar.

Die Anlage einer weiteren Stellplatzanlage östlich des alten Ärztehauses ist städtebaulich und freiraumplanerisch nicht zu vertreten. Historisch gehört die Grünfläche, in der zu DDR-Zeiten Garagen errichtet wurden, zu dem Kulturdenkmal am Pauritzer Platz. Der vorhandene Baumbestand ist wertvoll und muss erhalten werden. Die Grünfläche ist nach Abbruch der Garagen wieder als repräsentative Vorfläche zu gestalten.

Gemäß Planzeichnung soll der nördliche und wohl auch der östliche Flügel der alten Poliklinik (Pauritzer Platz 2/3) abgebrochen werden. Unserer Kenntnis nach steht nicht nur das Vorderhaus, sondern auch der Seitenflügel als Kulturdenkmal unter Schutz. Wenn der B-Plan nun ein Kulturdenkmal überplant, verstößt die Satzung gegen das Thüringer Denkmalschutzgesetz, was rechtswidrig wäre.

Festsetzungen

Die sehr knapp gehaltenen Festsetzungen des Bebauungsplans sind nicht geeignet, städtebauliche, architektonische und Freiraumqualitäten zu erzielen. Die Einordnung des Baukörpers für den Markt folgt keinem nachvollziehbaren städtebaulichen Grundkonzept für das Gesamtquartier, sondern dient lediglich der möglichst rationalen und damit preisgünstigen Unterbringung des Baukörpers und der Stellplatzanlage. Gestalterische Festsetzungen fehlen bis auf die Dachform vollständig. Dass Werbeanlagen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind, ist eine planungsrechtliche Festsetzung. Dass Werbeanlagen der denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis bedürfen, ist lediglich ein Hinweis.

Bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan wären solch sparsame Festsetzungen akzeptabel, weil ja das Vorhaben selbst mit beschlossen und im Durchführungsvertrag vertraglich gebunden wird. Für einen Angebotsbebauungsplan reichen die Festsetzungen bei weitem nicht aus, um nachhaltig städtebauliche Strukturen zu erzielen, die zur Aufwertung des Gebiets beitragen können.

Es sind insbesondere Regelungen aufzunehmen zu:

–              Gestaltung und Gliederung der Fassaden,

–              Anzahl, Größe, Form und Höhe der Werbeanlagen,

–              Gliederung der Stellplatzanlagen mit Bäumen,

–              Art, Form und Höhe der Einfriedung/Abgrenzung zum öffentlichen Raum

Zur Chronologie, siehe:

Bekanntmachung über die erneute öffentliche Beteiligung im Amtsblatt, 1. Juni 2011

Bebauungsplan Areal Alte JVA – Behandlung der Stellungnahmen und erneute öffentliche Auslegung, Beschluss vom 26. Mai 2011

“Da zwischenzeitlich 2 Jahre vergangen sind und sich in dieser Zeit Veränderungen ergeben haben könnten hinsichtlich der Betroffenheit z. B. bei den Versorgungsträgern, wird von der oberen Bauaufsichtsbehörde eine erneute Beteiligung empfohlen. Planzeichnung und Begründung wurden aktualisiert u. a. auch im Hinblick auf den vorliegenden Entwurf des Zentrenkonzeptes für den Einzelhandel und das Ladenhandwerk.” Auszug aus der BV 445/11, 19. April 2011

Bebauungsplan Areal Alte JVA – Billigungs- und Auslegungsbeschluss, Beschluss vom 26. Februar 2009

Aufstellung eines vorhabenbezogenen B-Planes für das Areal Alte JVA, Beschluss vom 31. Januar 2008