{"id":3516,"date":"2018-10-23T22:54:33","date_gmt":"2018-10-23T20:54:33","guid":{"rendered":"http:\/\/stadtforum-altenburg.de\/?p=3516"},"modified":"2018-10-23T23:01:23","modified_gmt":"2018-10-23T21:01:23","slug":"argumentationspapier-zum-neubauvorhaben-wohnpark-lindenau-der-swg-altenburg","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/stadtforum-altenburg.de\/?p=3516","title":{"rendered":"Argumentationspapier zum Neubauvorhaben \u201eWohnpark Lindenau\u201c der SWG Altenburg"},"content":{"rendered":"

Die Stadtratsfraktion B\u00fcndnis90\/DieGr\u00fcnen – Stadtforum Altenburg hat vor dem entscheidenden Satzungsbeschluss ein Argumentationspapier zum Neubauvorhaben „Wohnpark Lindenau“ der St\u00e4dtischen Wohnungsgesellschaft Altenburg (SWG) verfasst.<\/strong><\/h1>\n

1. Der Standort<\/h1>\n

Die Fl\u00e4che hinter Kaufland S\u00fcdost wurde urspr\u00fcnglich f\u00fcr G\u00e4rten genutzt. Bereits in den 1990er Jahren wollte ein Investor hier Eigenheime bauen, daraufhin wurden die G\u00e4rten aufgel\u00f6st. Seitdem liegt die Fl\u00e4che brach, was aber wegen ihrer versteckten Lage f\u00fcr das Stadtbild nicht von Bedeutung ist. Die Bebauung der Fl\u00e4che ist nicht zwingend notwendig. Die Fl\u00e4che ist derzeit nicht erschlossen, weder verkehrs- noch medientechnisch.<\/p>\n

Eine alternative Nutzung f\u00fcr die Fl\u00e4che w\u00e4re der immer wieder geforderte inner-st\u00e4dtische individuelle Eigenheimbau mit Einzelstandorten und Reihenh\u00e4usern. Daf\u00fcr ist der Standort geeignet. Die Schallschutzproblematik k\u00f6nnte in diesem Fall (geringere H\u00f6he der Geb\u00e4ude) durch eine moderate Schallschutzwand gel\u00f6st werden. Wenn die Erschlie\u00dfung zeitgleich mit ersten Sanierungen der erhaltens-werten Geb\u00e4ude in der S\u00fcdstra\u00dfe erfolgen w\u00fcrde, h\u00e4tte man sehr gute Vermarktungschancen der Baugrundst\u00fccke, weil die K\u00e4ufer s\u00e4hen, dass sich das Gebiet insgesamt entwickelt.<\/p>\n

2. Der Bedarf<\/strong><\/h1>\n

Ein Blick in das Integrierte Stadtentwicklungskonzept<\/a> (InSek Wohnen 2009),<\/strong> das mit der Beschlussvorlage 027\/09\/BV vom Stadtrat gebilligt wurde, zeigt: 2007 hatte Altenburg 36.472 Einwohner. Es gab 24.112 WE, davon standen 4.667 WE leer (19%). Das InSek<\/strong> ging von mehreren Szenarien aus:
\nVom Szenario \u201eKollaps \u2013 Stillstand ist R\u00fcckschritt\u201c mit einer Zunahme des Leerstands auf 35% im Jahre 2020 bis hin zum Szenario \u201eStabilisierung \u2013 das Niveau halten“. Letzteres setzt einen Wohnungsr\u00fcckbau von \u00fcber 5.000 WE bis 2020 voraus.<\/p>\n

Ende 2015 hatte Altenburg 32.910 Einwohner. 2016 gab es offiziell
\nEinwohnergewinne, die im Wesentlichen den Fl\u00fcchtlingen zu danken sind (Einmaleffekt). Wie nachhaltig diese Bev\u00f6lkerungsgruppe Wohnungen nachfragt, ist schwer vorherzusehen. D.h. die Fl\u00fcchtlinge retten den Altenburger Wohnungsmarkt nicht, tragen allerdings vor\u00fcbergehend zur Nachfrage nach Mietwohnungen bei.<\/em> <\/span><\/p>\n

Wie bereits das InSek 2003 hat auch das InSek 2009 lediglich f\u00fcr den Eigen-heimbau Nachholbedarf angemerkt \u2013 weil die Quote in Altenburg deutlich unter dem Landesdurchschnitt liegt. Mit dem InSek Wohnen 2009 wurden deshalb auch Standorte f\u00fcr Neubau festgelegt.\u00a0Dennoch ist unbestritten, dass aufgrund der sich \u00e4ndernden Bed\u00fcrfnisse der Bev\u00f6lkerung Bedarf an modernem barrierefreiem Wohnraum besteht und zumindest im Erstbezug Neubauprojekte vollst\u00e4ndig vermietet werden (Areal am Markt, SWG, und Neubebauung Teichstra\u00dfe, AWG). Dies ist als Argument in die Begr\u00fcndung des B-Plans f\u00fcr den Wohnpark Lindenau sowie in die Abw\u00e4gungsunterlagen eingeflossen. So hei\u00dft es in der B-Plan Abw\u00e4gung auf S. 16:<\/p>\n

\u201eDie aufgez\u00e4hlten Anforderungen repr\u00e4sentieren insbesondere die W\u00fcnsche der gealterten Bev\u00f6lkerung. F\u00fcr diese Zielgruppe ist die Herstellung von Wohnungen im Bestand nur eingeschr\u00e4nkt m\u00f6glich. Insbesondere die Anforderungen nach einer entsprechenden barrierefreien Grundrissgestaltung einschlie\u00dflich der Erreichbarkeit von Wohnungen \u00fcber Aufz\u00fcge, so dass auch im h\u00f6heren Alter und der Notwendigkeit, Rollatoren oder Rollst\u00fchle benutzen zu m\u00fcssen, die Wohnung nicht gewechselt werden muss, sind \u00fcber die Sanierung bestehender Bausubstanz nur punktuell und auch nur mit einem erheblich h\u00f6herem finanziellen Aufwand umzusetzen. Die daraus resultierenden Mieten und Nebenkosten entsprechen in der Regel dann auch weniger den Rentnereinkommen.\u201c<\/em> <\/span><\/p>\n

Grunds\u00e4tzlich muss angemerkt werden, dass das Argument, Sanierung sei zu kostenintensiv und deshalb dem Neubau den Vorzug gegeben werde, die Ziele der Stadtentwicklung ad absurdum f\u00fchrt und den Bem\u00fchungen aller, die in der Innen-stadt Altbauten aufwendig sanieren, zuwider l\u00e4uft.<\/p>\n

Ebenso sachlich unrichtig ist die Argumentation in der Begr\u00fcndung des B-Planes auf Seite 6, warum dieser den Zielen der Raumordnung und der Landesplanung entspricht. Denn um das Vorhaben \u00fcberhaupt bewerten zu k\u00f6nnen, fordert das Landesverwaltungsamt eine aktuelle Wohnbaufl\u00e4chenbedarfs- und Wohnbaufl\u00e4chen-Potenzialanalyse<\/strong><\/em>.<\/p>\n

Es wird nun durch die Verwaltung ausf\u00fchrlich begr\u00fcndet, dass es bei der Frage des Bedarfs nicht um die quantitative Frage hinsichtlich der Gesamtzahl des vorhandenen Wohnungsbestandes, sondern um die qualitativen Anforderungen an die Wohnungen geht. Es wird festgestellt, dass durch die \u00dcberalterung der Bev\u00f6lkerung Altenburgs ein erh\u00f6hter Bedarf an altersgerechten barrierearmen Wohnungen nachgewiesen ist, der in den vorhandenen Bestandsbebauten nur sehr selten und mit enormem Aufwand zu realisieren sei und dass die daraus resultierenden kostendeckenden Mieten gerade von den \u00e4lteren, zumeist ja langj\u00e4hrigen Mietern der SWG Altenburg im Rentenalter oder auch von jungen Familien nicht bezahlbar seien.<\/p>\n

Dagegen spricht, dass die Wohnungen in privat sanierten H\u00e4usern beispielsweise im Gr\u00fcnderzeitviertel zwischen Bahnhof und Altstadt sofort vermietet werden.<\/em> <\/span><\/p>\n

Bei der Argumentationslinie in der B-Plan Begr\u00fcndung wird zudem au\u00dfer acht gelassen, dass auf der einen Seite der Bedarf begr\u00fcndet werden muss, auf der anderen Seite aber glaubhafte und nachvollziehbare Aussagen zum ausgew\u00e4hlten Standort getroffen werden m\u00fcssen.<\/p>\n

3. Planungsalternativen<\/h1>\n

In der Begr\u00fcndung zum B-Plan werden keine Aussagen zu Planungsalternativen getroffen. So steht auf Seite 10:<\/p>\n

\u201eDer Vorhabentr\u00e4ger SWG Altenburg m\u00f6chte f\u00fcr ihre Mieter preiswerte \u00fcber-wiegend barrierearme Wohnungen vorhalten, die ein Mehrgenerationen-wohnen und aktives und kommunikatives Miteinander der Bewohner als neues Wohn-konzept gew\u00e4hrleisten k\u00f6nnen. Das ist durch Umbauma\u00dfnahmen im Bestand deutlich preisintensiver. Deshalb wurden im Vorfeld verschiedene, m\u00f6glichst integrierte Brachfl\u00e4chen f\u00fcr eine Neubebauung mit fu\u00dfl\u00e4ufig zu erreichenden Versorgungseinrichtungen untersucht. Andere untersuchte innerst\u00e4dtische Standorte scheiterten an der mangelnden Gr\u00f6\u00dfe der zur Verf\u00fcgung stehenden Fl\u00e4che.\u201c<\/em> <\/span><\/p>\n

Es finden sich weder Aussagen \u00fcber die Lokalisierung der untersuchten Fl\u00e4chen noch \u00fcber die Eigentumsverh\u00e4ltnisse bzw. Fl\u00e4chengr\u00f6\u00dfen.<\/p>\n

Aus Sicht des Stadtforums ist hier eine tiefergehende Alternativenpr\u00fcfung notwendig, die sich ganz klar an den definierten Zielen des integrierten Stadtentwicklungskonzeptes von 2009<\/a> orientieren sollte. Dort hei\u00dft es:<\/p>\n

\u201eNeben einer gezielten F\u00f6rderung des Geb\u00e4udeerhalts bedarf es auch in der Innenstadt eines geeigneten Angebots neuer Wohn- und Lebensformen, um damit eine noch breitere Zielgruppe als bisher anzusprechen. Zum Beispiel bieten sich vorhandene Baul\u00fccken f\u00fcr ca. 140 Wohneinheiten an, um neue Angebote im Bereich Eigentumsbildung, familien- und seniorenfreundliches Wohnen in zentraler Lage zu schaffen.\u201c<\/span> <\/em><\/p>\n

Im Sinne der Leitziele: \u201eReduzierung der gesamtst\u00e4dtischen Neubaustandorte und Konzentration auf die Innenstadt (L\u00fcckenschlie\u00dfung)\u201c<\/em> <\/span><\/p>\n

Wenn die SWG Bedarf an neuen attraktiven Geschosswohnungen sieht, stehen alternative Standort in der Innenstadt, die heute brach liegen, zur Verf\u00fcgung. Nicht alle sind im Eigentum der SWG bzw. der Stadt, dennoch w\u00e4re deren Wieder-bebauung f\u00fcr die Stadtstruktur der denkmalgesch\u00fctzten Altstadt um ein Vielfaches wichtiger als das Vorhaben im S\u00fcdosten der Stadt.<\/p>\n

Standorte f\u00fcr Geschosswohnungsbau (z.T. auch Sanierung angrenzender Geb\u00e4ude) k\u00f6nnten sein: Teichstra\u00dfe S\u00fcdseite, Teichstra\u00dfe Ecken zur Kesselgasse und zur Hillgasse, Ro\u00dfplan\/Ecke Schm\u00f6llnsche Stra\u00dfe (\u00dcberbauung TG-Zufahrt), Schm\u00f6llnsche Stra\u00dfe\/Ecke Sterlsgasse (derzeit Zwischennutzung Parkplatz), Wallstra\u00dfe s\u00fcdlich Volksbank bis zur Kunst, Br\u00fcckchen, Topfmarkt\/ Spiegelgasse\/ Klostergasse (mit Unterlagerung Parken + ggf. Handel), Weibermarkt (abgerissene SWG-Grundst\u00fccke), Kesselgasse.<\/p>\n

Dass der Umbau von Bestandimmobilien zu barrierearmen Wohnungen teurer ist als ein barrierearmer Neubau, ist im Einzelfall zu pr\u00fcfen, jedoch angesichts der kommunizierten sehr hohen Kaltmieten beim Wohnpark Lindenau anzuzweifeln. Denn f\u00fcr einen Umbau in der Innenstadt k\u00f6nnen St\u00e4dtebauf\u00f6rdermittel eingesetzt werden, auch f\u00fcr ein Mehrgenerationenhaus o.\u00e4.<\/p>\n

4. Das Vorhaben<\/h1>\n

Wohnpark Lindenau In der SWG Mieterzeitschrift hei\u00df es:<\/p>\n

\u201eDas neu entstehende Wohngebiet soll f\u00fcr Wohnungsinteressenten aus allen benachbarten Regionen, f\u00fcr Pendler, R\u00fcckkehrer und Kapitalanleger gleicherma\u00dfen interessant sein.\u201c<\/span> <\/em><\/p>\n

Sp\u00e4testens hier muss das mehrfach im Bebauungsplan sowie in den Schilderungen der SWG aufgef\u00fchrte Argument der bezahlbaren Mieten f\u00fcr junge Familien und Senioren korrigiert werden. Aufgrund der aktuellen Entwicklung rechnet der Vorhabentr\u00e4ger mit Mieten, die ann\u00e4hernd doppelt so hoch sind wie die momentane Durchschnittsmiete.<\/p>\n

Beim Blick auf die Rendite bzw. den Nutzen des Projektes f\u00fcr die SWG haben sich die Fakten ge\u00e4ndert. Aufgrund der reduzierten Geschosse und der dadurch geringeren Anzahl der Wohneinheiten von urspr\u00fcnglich 130\u2013150 auf nunmehr 90 Wohnungen, der erh\u00f6hten Aufwendungen beim Schallschutz sowie der dramatischen Entwicklung der Baupreise haben sich die Renditeaussichten stark reduziert. Gegen die urspr\u00fcngliche Planung von einer Gesamtrendite des Projektes von 4\u20135 % steht heute die Aussage: \u201eWir werden keine Miesen machen\u201c.<\/p>\n

Laut aktuellen Zahlen beabsichtigt die SWG 40 Wohnungen im eigenen Bestand zu halten. Eine mindestens ebenso gro\u00dfe Anzahl von Wohnungen soll direkt an Kapitalanleger bzw. einen Immobilienfonds ver\u00e4u\u00dfert werden. In Anbetracht der ausbleibenden Rendite stellt sich hier die Frage, warum die st\u00e4dtische Wohnungs-gesellschaft als Bautr\u00e4ger auftritt. Im \u00dcbrigen ist es nicht unwichtig zu erw\u00e4hnen, dass bis 2021 nur ein Teil des Projektes realisiert werden soll. Erst nach erfolg-reichem Verkauf des Bautr\u00e4geranteils (ca. 45 Wohnungen) soll der eigene Bestand gebaut werden.<\/p>\n

Aktueller Zeitplan: Erschlie\u00dfung 2019, Baubeginn 2020, Erstbezug 2021, Fertigstellung 2022\/23<\/p>\n

Daraus ergibt sich die Frage:<\/p>\n

Welche Aufgaben hat die St\u00e4dtische Wohnungsgesellschaft (SWG) eigentlich?<\/strong><\/p>\n

Auf ihrer Website hei\u00dft es: \u201eDie wichtigste Aufgabe der SWG ist es, den Einwohnern Altenburgs sicheren, modernen und gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum zur Verf\u00fcgung zu stellen.\u201c <\/em><\/span><\/p>\n